جا نمایی پلاک ثبتی می دونی چیه ؟

برای اخذ سند تک برگی علاوه بر نقشه یو تی ام UTM، نقشه جانمایی پلاک ثبتی نیز از جمله مدارک الزامی است که باید به اداره ثبت مربوطه ارائه گردد.

نقشه جانمایی پلاک ثبتی تنها مدرکی است که مشخص می کند پلاک ثبتی درج شده در سند متعلق به همان قطعه زمینی است که اکنون قصد اخذ سند تک برگی آن را دارید و به نوعی قصد دارید سند به روز به آدرس فعلی بگیرید.

بر اساس ماده ۹ قانون آغاز عملیات ثبت عمومی مصوب سال ۱۳۱۰ ، در نقاطی که ادارات ثبت موجود بود، از تاریخ اجرای آن و در سایر نقاط پس از تشکیل ادارات ثبت با توجه به وضعیت و تناسب محل آن به چند قطعه یا ناحیه یا بخش تقسیم می شد و برای هر بخش یا ناحیه حدودی تعیین می شد که از هر جهت مشخص و قابل تفکیک از بخش یا ناحیه و حوزه ثبتی ادارات هم جوار دیگر باشد و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقع در ناحیه یا بخش اقدام و پلاک دهی می کردند که در اصطلاح ثبت، شماره تعیین شده برای هر ملک را پلاک گویند.     

اما از آنجایی که پلاک دهی به قطعات و ثبت در دفتر اسناد و املاک بر اساس مراجعه مالک به اداره ثبت بوده است، الزاماً قطعات مجاور دارای پلاک ثبتی پشت سر هم نیستند و می توان گفت در واقع هیچ گونه نظم و ترتیبی بر ان حاکم نیست.

ممکن است مالکی پلاکی را در این خیابان به ثبت برسد ولی پلاک پشت سر آن متعلق به ملکی در چند خیابان آنطرف تر باشد. و به همین دلیل گاهاً احتمال اشتباه و جا به جایی پلاک های ثبتی وجود دارد.

 به همین دلیل اخیراً اداره ثبت نقشه جانمایی پلاک ثبتی ممهور شده به مهر کارشناس رسمی را برای اخذ سند تک برگی در مورد اراضی فاقد سند (قولنامه ای) و اراضی با اسناد قدیمی اجباری کرده است. به این ترتیب از صحت تعلق سند به قطعه با مختصات یو تی ام UTM فعلی قبل از صدور سند قطعی اطمینان حاصل می شود.

در این مرحله دو حالت پیش می آید:

۱- محل دقیق ملک مشخص است و ملک دیوار کشی دارد.

در این مواقع کافی است که از نقشه برداری وضع موجود ملک انجام شود و پلاک ثبتی ملک نیز طبق سند در نقشه درج شود. ین نوع نقشه اصطلاحا به نقشه یو تی ام وضع موجود پلاک ثبتی معروف است. برای مطالعه بیشتر بر روی لینک زیر کلیک کنید:

۲-محل ملک مشخص است اما دیوار کشی ندارد و گوشه های دقیق ملک روی زمین مشخص نیست.

در این مواقع نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی باید محل دقیق چهارگوشه زمین را در سیستم مختصات یو تی ام تعیین کند و به عبارتی مختصات یو تی ام پلاک ثبتی روی نقشه هوایی منطقه جانمایی شود. برای مطالعه نحوه انجام کار بر روی لسنک زیر کلیک کنید:

۳-مالک محل دقیق ملک را نمی داند و از شرایط ملک بیخبر است.

در این مواقع باید عملیات تعیین موقعیت دقیق پلاک ثبتی از روی سند توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی انجام شود. در واقع عبارت جانمایی پلاک ثبتی سند یک عبارت فنی است که مفهوم عامیانه آن پیدا کردن آدرس ملک از روی سند است.

همانطور که می دانید درسندهای قدیمی شاهنشاهی آدرس درج نمی شده و صرفا پلاک ثبتی اصلی و فرعی و شماره قطعه ملک به عنوان کدهایی عمل می کند که جای ملک را بر روی نقشه ثبتی مشخص می کرده است.

اما در سندهای جدید که به سند تک برگی معروف هستند، علاوه بر درج آدرس دقیق ملک، نمایی از موقعیت ملک بر روی نقشه کاداستری محدوده ملک در گوشه سمت راست پایین سند چاپ می شود.

در مورد سندهای قدیمی شاهنشاهی، در صورتی که ملک تحت تصرف و بهره برداری مالک قراردارد هیچ مشکلی ایجاد نمی شود که آدرس ملک در سند درج نشده است.

اما در صورتی که ملک سالها رها شده است و حتی مالک اولیه فوت کرده است و سند به وارثین رسیده باشد، مسلما عدم اطلاع از موقعیت دقیق ملک به معنای عدم دسترسی به ملک است!

وقتی به ملک دسترسی نداشته باشید طبعا نمی دانید

آیا متصرف دارد یا خیر

آیا قابل بهره برداری می باشد یا خیر

آیا ارزش ملک به اندازه ای هست که ارزش پیگیری داشته باشد یا خیر

معمولا افرادی هستند که همان ابتدای کار تصمیم به فروش سند با تمام شرایط نامعلوم می گیرند. البته هستند خریداران ماجراجویی که اینگونه سندها را خریداری می کنند و به قول معروف ریسک می کنند.

اگر شما در حال خواندن این صفحه هستید پس قطعا جزو این دسته نیستید و قصد دارید راه حلی برای کسب اطلاع از ملکی که سندش را در دست دارید پیدا کنید.

چه صاحب اینگونه اسناد باشید و چه خریدار این سندهای قدیمی، باید به شما بگوییم خوشبختانه به لینک درستی هدایت شده اید. چراکه بسیارند افرادی که حتی نمی دانند کار پیدا کردن آدرس ملک گمشده شان صرفا در حیطه تخصص نقشه برداری است و نه هیچ تخصص دیگری.

بنابراین گمراه می شوند به سمت املاکی های محل و یا وکلایی که خود نیز این مسئله مهم را نمی دانند.

اگر وکیلی خبره به کار وکالت ملکی باشد قطعا می داند که اولین قدمف حتی قبل از وارد قرارداد شدن با متقاضی، ارجاع او به یک نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است تا کار جانمایی پلاک ثبتی را انجام دهد.

اگر وکیلی کار را از استعلامات و مراجعه به ادارات ثبت و شهرداری ها شروع کرد بدانید که او نیز نمی داند راه درست چیست و صرفا در ادارات و با یک پرونده قطور از استعلامات و نامه نگاری ها،  وقت خود و هزینه شما را هدر می دهد.

همه استعلامات از اداره ثبت و شهرداری ئ غیره، صرفا صحت مالکیت و موثق بودن سند را مشخص می کند. هیچیک از استعلامات و دوندگی ها در ادارات ثبت و شهرداری ها حتی سر نخی از موقعیت ملک به شما و وکیل شما نخواهد داد.

کار تعیین موقعیت ملک از روی سند کاری بسیار تخصصی، هزینه بر و زمانبر است. بنابراین صراحتا به اطلاع می رسانیم از درخواست در اختیار گذاشتن اطلاعات بدون پرداخت هزینه و یا حتی پرداخت هزینه دو برابر ولی زمان کم، خودداری فرمایید.

خروجی کار تعیین موقعیت پلاک ثبتی، به لحاظ حقوقی و فنی اهمیت بسیاری دارد. بطوریکه موقعیت ملک بسیار تعیین کننده و مهمترین فاکتور در تصمیم گیری های متعاقب است.

لذا کارشناس مسئولیت بزرگی را به عهده دارد که پیش از اعلام نتیجه، صحت و دقت کار را از چند جهت چک کند بطوریکه نتیجه اعلامی کاملا قابل دفاع باشد. چرا که در بسیاری موارد، نتیجه کار جانمایی پلاک ثبتی که همان نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی است، برای طرح در دادگاه های ملکی انجام شده است.

 در ادامه چگونگی پروسه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را آورده ایم تا مطلب برای کسانی که مطالب قبلی ما در مورد روش جانمایی پلاک ثبتی را نخوانده اند، روشن شود.

جانمایی پلاک ثبتی ، پیدا کردن محل سند ، پیدا کردن آدرس سند دفترچه ای یا پیدا کردن آدرس بنچاق قدیمی همگی این اصطلاحات به معنی مشخص نمودن جای دقیق یک ملک با استفاده از نقشه های قدیمی ثبتی و دفاتر املاک است تا بتوان مشخص کرد که جای دقیق یک ملک یا به عبارتی یک زمین طلق کجاست ، بهترین نوع آدرس از زبان نقشه برداری همان مختصات جغرافیایی یو تی ام است که با استفاده از آن می توان محل دقیق هر ملکی را روی کره زمین من جمله ایران مشخص نمود.

با این مختصات جغرافیایی که برای هر ملک مقداری واحد است می توان نقشه های قدیمی را با نقشه های بروز با هم مقایسه نمود و مشخص کرد که سند قدیمی در وضعیت فعلی دارای چه موقعیتی است و چه عارضه یا عوارض طبیعی یا مصنوعی درون ملک قرار دارد .

درواقع با استفاده از این پروسه کارشناسی می توان مشخص کرد که در وضع فعلی چقدر از مساحت یک سند درون طرح های شهری مثل خیابان ، بزرگراه افتاده است و یا چه تعداد ساختمان تصرفی درون ملک ساخته شده است که درصورت لزوم مالک بتواند با مراجعه به متصرف یا اقدام به دریافت ما به عوض نماید و یا از طریق دادگاه رفع تصرف عدوانی اتفاق افتاده در ملکش را انجام دهد انجام اینگونه امور ملکی همواره امری زمان بر است و نیاز به صرف زمان کافی برای حصول نتیجه را دارد . 

اما از لحاظ فنی گروه کارشناسی ما در کوتاهترین زمان ممکنه دقیقترین نقشه را بشما ارائه خواهد کرد تا در ادامه کار دیگر نیاز به تهیه نقشه مجدد نباشد و با همان نقشه ابتدایی مالک قادر به اتمام پروسه دعاوی خود باشد . 

زمانی که قطعه زمین مادر طبق نقشه ثبتی در نظر گرفته شده برای منطقه با طراحی معابر دسترسی و مساحت در نظر گرفته شده برای قطعه زمینها تفکیک می شود ، هر قطعه یک شماره قطعه می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند. وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد.

بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است. پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند. به همین دلیل است که عملیات جانمایی پلاک ثبتی و یا معکوس آن عملیات استخراج پلاک ثبتی ملک عملیات پیچیده و زمانبری است که تنها با در اختیار داشتن سلسله اطلاعات ثبتی ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی امکان پذیر است‌.

لذا  ادعای افراد غیرکارشناس مبنی بر اطلاع از شماره پلاک فرعی ملک کاملا مردود می باشد. گاها پیش می آید کا مراجعه کنندگان اعلام می کنند که املاکی محل در قبال در قبال هزینه ای ادعای در اعلام اطلاعات پلاک ثبتی ملکی را دارد. اولا همانطور که گفته شد این ادعا از نظر کارشناسی و فنی کاملا مردود است و قطعا قابل استناد در هیچ یک از ادارات و ارگانهای مرتبط با امور سند و ملک نمی باشد.

ضمنا صرف دانستن شماره پلاک ثبتی ملک کاری را در ادرات ثبت از پیش نمی برد. چون پلاک ثبتی ملک باید بر روی نقشه یو تی ام UTM که مختصات دقیق چهارگوشه ملک روی نقشه هوایی محدوده آورده شده است درج شود و صحت و دقت آن گواهی شود و سپس ممهور شود. بنابراین مالک به هر حال موظف و مجبور است که از یک نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری استفاده کند. چه برای مرحله استخراج پلاک ثبتی و چه برای درج پلاک ثبتی بر روی نقشه یو تی ام UTM و ممهور کردن آن.

جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد.

قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک موجود باشد. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند تا نقشه بردار اقدام به پیاده کردن ملک بر روی زمین نماید. کارشناس  برای عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول تا چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد.

در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.

 

اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژهای آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می نماید.

پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک پیاده شده به اضافه عوارض دور و بر آن جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات  UTM یو تی ام و ممهور کردن آن به عنوان نقشه بردار رسمی امور ثبتی برای تحویل به اداره ثبت مربوطه می نماید.

به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند.

 

نمونه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی

نمونه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی برای تایید اصالت سند دفترچه ای از نظر پلاک ثبتی اصلی و فرعی مندرج در سند دفترچه ای قدیمی (سند شاهنشاهی)

 

 

نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک مشاعی دارای سند مشاعی که هم موقعیت ملک و هم موقعیت ملک مادر در نقشه مشخص می شود:

در این ادارت صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری- امور ثبتی مورد قبول است. رشته های دیگر مانند راه و ساختمان یا عمران صلاحیت تایید نقشه یو تی ام UTM را ندارند و مهر آنها مورد قبول ارگانها و سازمانها نمی باشد.

تعداد قابل توجهی از مراجعه کنندگان به کارشناسان ما، دارندگان اسنادی هستند که مالک اصلی سند یا فوت شده و این اسناد بعدها در بین مدارکش پیدا شده و یا از ایران مهاجرت کرده و از وضعیت کنونی ملک خود بیخبر است.

نقشه جانمایی پلاک ثبتی برای خلع ید متصرف

در هر صورت اسنادی وجود دارد که علی رغم معتبر بودن سند (سند منگوله دار) محل ملک مشخص نیست و عموماً این قطعات بزرگ متراژ هستند و با توجه به قیمت هر مترمربع زمین در تهران این اسناد ارزش پیگیری و تعیین تکلیف (یا به قول معروف زنده کردن زمین) را دارند. چراکه پس از یافتن چهارگوشه ملک بر اساس پلاک ثبتی:

1.  در صورت تصرف نشدن ملک، دارنده سند (مالک یا وراث) مالک قطعی ملک تلقی می شود و بدون هیچ مشکلی از نظر قانونی اجازه تصرف، فروش و یا ساخت ملک را دارد.
2. در صورت تصرف شدن ملک، مالک با در دست داشتن سند، نقشه یو تی ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی و شورای حل اختلاف  دعاوی ملکی مراجعه کرده و جهت بازپس گیری ملک اقدام می نماید.
3. در صورت تصرف ملک توسط ارگانهای دولتی، سازمان منابع طبیعی، شهرداری، سازمان جهادکشاورزی، سازمان امور اراضی و قرار گرفتن ملک در زمره اراضی ملی، مالک با در دست داشتن سند ، نقشه یو تی ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی مربوطه مراجعه کرده و ادعای مالکیت خود را ثابت می کند.

همانطور که در قراردادها نیز درج می شود: ” این کارشناس هیچ گونه مسئولیتی در قبال ارزش زمین و وضعیت کنونی آن از حیث داشتن متصرف یا معارض ندارد.”

اگر پس از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی، مشخص شود زمین در منطقه ای بسیار خوب واقع شده است که ارزش بالایی به ازای هرمترمربع دارد، رقم قرارداد ما هیچ تغییری نخواهد کرد چراکه کار ما کاری کارشناسی و  فنی است بنابراین تعرفه ما بر اساس کار کارشناسی است که انجام می شود نه قیمت زمین و سودی که متقاضی از زنده کردن زمین عایدش خواهد شد.

عکس این مطلب نیز صحیح است. در صورتی که بعد از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی ، مشخص شود زمین ارزش بالایی به هر دلیل ندارد، هزینه کار کارشناسی ما باید تماما پرداخت شود.

همچنین به دلیل اینکه بسیری از این ملک ها سالیان سال رها شده اند، وضعیت کنونی ملک هر چیزی می تواند باشد از حیث تصرف شدن و یا تبدیل به خیابان شدن و یا حتی ممکن است زمین به صورت دست نخورده باقی مانده باشد.

در هر صورت کارشناسی که کار جانمایی پلاک ثبتی را انجام داده است هیچ مسئولیتی در مورد شرایط کنونی ملک ندارد اما مطمئنا با توجه به وضعیت فعلی ملک مشاوره رایگان خواهید شد که به چه صورت و از چه راهی برای زنده کردن سند اقدام کنید.

در صورت موجود نبودن  اطلاعات پلاک ثبتی پلاک مورد نظر و در نتیجه عدم امکان جانمایی پلاک ثبتی ، عملیات متوقف و مبلغ پیش پرداخت تماما استرداد می شود.

کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری ما آماده ارائه انواع خدمات کارشناسی در تعیین تکلیف سندهای دفترچه ای منگوله دار و بنچاق های قدیمی هستند. می توانید همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره دریافت کنید.

معامله سند قدیمی بدون جانمایی پلاک ثبتی ممنوع

با توجه به توضیحات داده شده، اکیداً توصیه می گردد که قبل از معامله اراضی و املاک قولنامه ای و یا با سند قدیمی، از مالک استعلام پلاک ثبتی را درخواست کرده و ضمیمه معامله نمایید. وگرنه احتمال دارد که سند مورد معامله متعلق به ملکی دیگر باشد که حتی ممکن است خود مالک از این موضوع بی اطلاع باشد. وگرنه در آینده برای گرفتن سند تک برگی مطمئناً دچار مشکل خواهید شد.

​

 نقشه یو تی ام UTM  یک اصطلاح فنی است که اکثر افراد هرگز به گوششان نمی خورد تا زمانی که برای انجام امور ثبت املاک به ادارات ثبت مراجعه می کنند و این اصطلاح را از نقشه بردار کارشناس اداره ثبت می شنوند.

با قاطعیت می توان گفت که دقیقا به همین دلیل دادگاه های دعاوی ملکی پر است از مال باختگانی که اگر با این اصطلاح و ضرورت دانستن کاربرد  نقشه یو تی ام UTM  آشنا بودند هرگز کارشان به دادگاه دعاوی ملکی نمی کشید.

متاسفانه در معاملات ملکی تنها چیزی که مورد تاکید است اصالت سند و استعلام دفترخانه از اداره ثبت درباره صحت مالکیت و عدم بازداشت بودن ملک است.